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Investissement locatif ou SCPI : deux approches de l’immobilier

Investir dans l’immobilier reste une valeur refuge pour les Français. Deux grandes options s’offrent aux investisseurs : l’investissement locatif en direct (achat d’un bien physique) et les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), aussi appelées pierre papier. Chaque solution présente des avantages et des contraintes spécifiques. Ce comparatif vous aide à choisir la stratégie la plus adaptée à votre profil et à vos objectifs patrimoniaux.

L’investissement locatif en direct

Les avantages

L’investissement locatif direct offre un contrôle total sur votre bien : choix de l’emplacement, du type de logement, du locataire et de la stratégie locative (location nue, meublée, courte durée). Vous maîtrisez les travaux de valorisation et pouvez bénéficier de dispositifs fiscaux attractifs : LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) avec amortissement comptable, régime micro-BIC, ou encore déficit foncier. L’effet de levier du crédit immobilier permet d’investir avec un apport limité tout en se constituant un patrimoine significatif.

Les contraintes

En contrepartie, l’immobilier direct exige une gestion active : recherche de locataires, gestion des impayés, entretien du bien, travaux et conformité réglementaire (DPE, encadrement des loyers). Le ticket d’entrée est élevé (souvent 100 000 € minimum hors Paris), la liquidité est faible et le risque de vacance locative est concentré sur un seul bien. Les frais d’acquisition (notaire, agence) représentent environ 8 à 10 % du prix dans l’ancien.

Les SCPI : la pierre papier

Les avantages

Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier à partir de quelques centaines d’euros seulement. Le patrimoine est diversifié sur des dizaines, voire des centaines de biens (bureaux, commerces, santé, logistique) répartis dans plusieurs zones géographiques, y compris en Europe. La gestion est entièrement déléguée à la société de gestion : sélection des biens, gestion locative, travaux et distribution des revenus. Les rendements moyens se situent entre 4 % et 6 % par an. Les SCPI sont accessibles en direct, via assurance-vie, en démembrement ou à crédit.

Les contraintes

L’investisseur en SCPI n’a aucun contrôle sur le choix des biens ni sur la gestion. Les frais de souscription (8 à 12 %) et de gestion annuels réduisent le rendement net. La liquidité, bien que meilleure que l’immobilier direct, n’est pas garantie : la revente des parts dépend du marché secondaire. Les revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (sauf SCPI européennes avec crédit d’impôt).

Tableau comparatif

Quelle stratégie adopter ?

Le choix entre investissement locatif et SCPI dépend de plusieurs facteurs : votre budget disponible, votre appétence pour la gestion, votre horizon d’investissement et vos objectifs (revenus complémentaires, constitution de patrimoine, optimisation fiscale). Les deux approches ne sont d’ailleurs pas exclusives : de nombreux investisseurs combinent immobilier direct et SCPI pour diversifier leur patrimoine immobilier et répartir les risques.

L’accompagnement MARBO Finance

Chez MARBO Finance, nous analysons votre situation patrimoniale pour vous recommander la stratégie immobilière la plus pertinente. Grâce à notre indépendance, nous sélectionnons les meilleures SCPI du marché et vous accompagnons dans vos projets d’investissement locatif. Contactez-nous pour un bilan personnalisé et découvrez comment optimiser votre patrimoine immobilier.

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Qu’est-ce qu’une SCPI ?

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), souvent appelée « pierre papier », est un véhicule d’investissement collectif qui permet d’accéder à l’immobilier professionnel sans les contraintes de la gestion directe. En achetant des parts de SCPI, vous devenez copropriétaire d’un patrimoine immobilier diversifié composé de bureaux, commerces, entrepôts logistiques, établissements de santé ou résidences, et percevez des revenus locatifs proportionnels à votre investissement.

Pourquoi investir en SCPI en 2026 ?

Un rendement attractif

Les SCPI affichent des rendements moyens compris entre 4 % et 6 % par an, nettement supérieurs aux placements traditionnels comme le livret A ou les fonds en euros d’assurance-vie. Certaines SCPI spécialisées, notamment dans la logistique ou la santé, délivrent même des performances supérieures à 6 %. Ce rendement régulier constitue un complément de revenus appréciable.

La mutualisation des risques

Contrairement à un investissement immobilier en direct où tout repose sur un seul bien, la SCPI mutualise les risques sur des dizaines voire des centaines d’immeubles, répartis dans différentes zones géographiques et différents secteurs d’activité. La vacance locative d’un bien n’affecte que marginalement le rendement global, offrant ainsi une stabilité appréciable.

L’accessibilité

L’investissement en SCPI est accessible dès quelques centaines d’euros, ce qui le rend bien plus abordable que l’achat d’un bien immobilier en direct. Cette accessibilité permet de diversifier progressivement son patrimoine immobilier par des versements programmés, adaptés à sa capacité d’épargne.

Les différentes catégories de SCPI

Les SCPI de rendement

Ce sont les plus populaires. Les SCPI de rendement investissent principalement dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, logistique) et distribuent des revenus réguliers à leurs associés. Elles constituent le cœur d’une stratégie de revenus complémentaires.

Les SCPI fiscales

Les SCPI fiscales (Pinel, Denormandie, Malraux, déficit foncier) permettent de bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques en investissant dans l’immobilier résidentiel éligible. Elles s’adressent principalement aux contribuables fortement imposés cherchant à réduire leur pression fiscale.

Les SCPI de plus-value

Ces SCPI misent sur la revalorisation du patrimoine immobilier à long terme plutôt que sur la distribution de revenus immédiats. Elles acquièrent des biens avec un potentiel de valorisation important (rénovation, changement d’usage, développement urbain).

Comment investir en SCPI ?

L’achat en direct (au comptant ou à crédit)

L’achat de parts en direct est le mode d’investissement le plus courant. L’investissement à crédit présente un intérêt particulier car il permet de profiter de l’effet de levier : les loyers perçus financent une partie des mensualités du prêt, et les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.

Via l’assurance-vie

Détenir des parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie offre un cadre fiscal avantageux. Les revenus générés ne sont pas imposés tant qu’ils restent dans le contrat, et la fiscalité applicable à la sortie bénéficie des abattements propres à l’assurance-vie après 8 ans de détention.

En démembrement de propriété

Le démembrement temporaire permet d’acquérir uniquement la nue-propriété des parts à un prix décoté. Pendant la durée du démembrement, vous ne percevez pas de revenus (et donc pas d’imposition), puis vous récupérez la pleine propriété à l’issue de la période avec une plus-value mécanique.

Les points de vigilance

Comme tout investissement, les SCPI comportent des risques à connaître. Le capital n’est pas garanti et la valeur des parts peut fluctuer. La liquidité est moindre que pour un placement financier classique, avec des délais de revente pouvant varier. Les frais de souscription (généralement entre 8 % et 12 %) doivent être amortis sur la durée de détention recommandée (8 à 10 ans minimum). Enfin, les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

L’accompagnement MARBO Finance

Chez MARBO Finance, nous analysons rigoureusement les SCPI du marché pour sélectionner celles qui correspondent à vos objectifs patrimoniaux. Notre approche indépendante nous permet de vous orienter vers les meilleures SCPI sans conflit d’intérêts, qu’il s’agisse de générer des revenus complémentaires, d’optimiser votre fiscalité ou de préparer votre retraite.

Contactez-nous pour une étude personnalisée et découvrez comment intégrer les SCPI dans votre stratégie patrimoniale globale.

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